Обустроить собственное жилье под свои вкусы, желания и нужды – естественное человеческое стремление. Для создания стильного и комфортного пространства вокруг себя многие из нас сегодня обращаются к помощи специалистов-дизайнеров. Но как сами заказчики, собственники квартир, так и их подрядчики – ваятели домашнего интерьера – часто не улавливают тонкой юридической разницы между понятиями «дизайнерский ремонт» и «перепланировка квартиры». О том, насколько важно учитывать эту разницу и что для этого нужно знать, рассказывает эксперт по согласованию квартирных перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.
Фотография freepik
Перепланировка, в отличие от дизайна, должна быть согласована
Среди покупателей квартир в московских новостройках и на вторичном рынке есть немало тех, кто может себе позволить нанять дизайнера интерьеров, чтобы «с нуля» создать планировку и стиль только что приобретенного жилья.
Особенно увлекаются ремонтным дизайном те, кто купил квартиру или апартаменты с так называемой «свободной планировкой». Обычно это бетонная коробка без отделки. Девелопер сознательно не ставит в ней внутренние перегородки, кроме стен для туалета и ванной (хотя и они порой отсутствуют). Нередко перегородки в таких квартирах обозначены так называемой трассировкой – кирпичной кладкой в один-два слоя или линиями, нанесенными с помощью краски.
Число несущих опор в таком жилом помещении как правило минимально, так как в подавляющем большинстве случаев квартиры свободной планировки предлагаются в монолитно-каркасных зданиях. А в таких домах как правило только внешние стены по периметру являются несущими.
Казалось бы, твори-пробуй по части интерьерных изысков. Но не все так просто.
Читайте также Безопасный ремонт: как доказать, что ваша перепланировка законна
Как и в случае с квартирами, приобретенными в старом жилом фонде, жилье в новостройке, даже если оно «свободной планировки», не может быть подвергнуто конструктивным изменениям без получения соответствующего разрешения со стороны надзорных госорганов.
Напомню, что перепланировка – это не только перенос кухни или создание нового санузла, но и такие «легкая» работы, как разделение/объединение санузла, создание гардеробной или встроенного шкафа, расширение, объединение или разделение комнат. Любая перепланировка квартиры, даже «легкая» – должна быть согласована (узаконена) с региональными властями на предмет соответствия строительным и санитарным нормам и правилам (СНиП и СанПиН).
В Москве такое согласование проводит Мосжилинспекция (МЖИ) – надзорный орган столичной мэрии.
Справка
Для согласования перепланировки в многоквартирном доме (МКД) собственнику квартиры потребуется собрать комплект первичных документов, а также заказать проектно-техническую документацию для согласования в проектной организации, состоящей в СРО. Полный комплект документов вместе с соответствующим заявлением можно подать онлайн в МЖИ или лично в ближайшем МФЦ. Самое важное в этой процедуре – убедиться, что перепланировка не нарушает норм законодательства и может быть узаконена. Лучше всего заказать услугу согласования «под ключ», обратившись в профильную юридическую или проектную компанию, так как в данном бюрократическом процессе есть много нюансов, которые важно учесть: Самовольная перепланировка (не согласованная в МЖИ), тем более, противоречащая требованиям законодательства, влечет для нарушителя серьезные штрафы и санкции вплоть до изъятия квартиры.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы первым узнавать интересные новости
Правила перепланировки, которые необходимо учитывать дизайнерам интерьера
Как собственник квартиры, так и нанятый им дизайнер интерьеров, должны учитывать основные требования к перепланировке, без соблюдения которых она не пройдет согласования в МЖИ. Они таковы:
- площадь жилой комнаты должна быть не менее 8 кв. м, а ширина – не менее 2,25 м; каждая жилая комната должна быть обеспечена хотя бы одним окном; санузел запрещается расширять за счет кухни, а кухню – за счет санузла; помещения, называемые «мокрыми зонами» (ванная, туалет, кухня) нельзя располагать над жилыми комнатами соседей снизу; нельзя переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ; ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой); балкон или лоджия должны быть конструктивно обособлены от смежного с ними жилого помещения квартиры; нельзя уменьшать размер вентиляционных и сантехнических коробов, предусмотренных тех. планом от девелопера; в вентиляционных и сантехнических коробах нельзя устраивать полки, ниши, размещать там какое-либо оборудование и прочие предметы, должен быть обязательно люк в каждом таком коробе — для доступа к соответствующим инженерным коммуникациям.
Интересная статья Перепланировка. Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности
Почему некоторые дизайнеры интерьеров «закрывают глаза» на незаконную перепланировку
Очень часто, обращаясь за услугами дизайна интерьеров, собственники как старого, так и нового жилого фонда просят дизайнера, чтобы он – наряду с выработкой уникальных цветовых решений, подбором керамической плитки, обоев, напольного покрытия, мебели и т. д. – внес конструктивные изменения в существующую планировку жилья. И тут дизайнеру надо держать ухо востро. Несоблюдение действующих норм перепланировки грозит ему (а не только собственнику преобразуемой квартиры) серьезными юридическими последствиями.
Многие дизайнеры интерьеров имеют достаточно опыта и знаний в области проектирования, инженерного дела, юриспруденции. Но сфера строительного нормотворчества столь подвижна, что какие-то нововведения, ограничения, стандарты, судебные рекомендации и техрегламенты могут ускользнуть от внимания даже самого искушенного в вопросах перепланировки мастера интерьеров.
С другой стороны, для мягко характерного или жадного до денег специалиста есть риск поддаться на уговоры чрезмерно эгоистичного клиента, который – вопреки всем действующим СНиПам и СанПиНам – хочет произвести в своей квартире ту или иную перепланировку, имеющую мало шансов на согласование.
Например, собственник изъявляет желание сделать мастер-спальню и обустроить в ней второй санузел, или сформировать из одной спальни две (для разнополых детей), разделив ее стеной, не предусмотренной изначальной планировкой, или перенести кухню в жилую комнату. И при этом заказчику такого «дизайна» наплевать, что его новый санузел будет располагаться прямехонько над жилой комнатой или кухней квартиры этажом ниже, со всеми вытекающими шумовыми и «ароматными» последствиями для соседей, «которым не повезло».
Взаимодействие с подобными клиентами, при условии, что дизайнер по интерьерам юридически грамотен и морально устойчив, может потребовать от него определенных волевых качеств и даже знаний в области психологии. Это бывает необходимо, чтобы переориентировать охваченного ремонтным азартом заказчика в сторону эмпатии и четкого осознания возможных юридических последствий незаконной перепланировки.
Смотрите обзор дизайн-проекта Квартира, пронизанная воздухом, с видом на Центральный парк
Чем грозит для мастера интерьеров потакание желаниям заказчика
С какими проблемами рискует столкнуться сам дизайнер, решившийся по тем или иным причинам потакать своему заказчику?
В моей консалтинговой практике был случай в Москве, по накалу страстей не уступающий добротному драматическому сериалу: специалист по оформлению интерьеров, назовем ее Ольга, попросила меня дать экспертную оценку с точки зрения действующего законодательства на перепланировку, которую требовал сделать клиент. Я ознакомилась с сутью предлагаемых изменений и увидела, что они согласованию в МЖИ не подлежат, так как грубо нарушают санитарные и строительные нормы.
Ольга попросила меня лично донести эту информацию до ее клиента. Я это сделала, но не в вербальной форме, а через мессенджер WhatsApp. Я специально фиксировала всю нашу переписку на случай, если дело дойдет до суда. И не зря.
Клиент Ольги в ходе онлайн-переписки со мной ответил, что несмотря на мою экспертную оценку не намерен отказываться от своего замысла сделать желаемую перепланировку, а всю правовую ответственность берет на себя как собственник квартиры. Ольга же продолжила с ним работать в качестве дизайнера и воплотила в жизнь все одобренные им конструктивные и стилистические решения, включая незаконную перепланировку.
Прошло несколько лет. И случилось так, что квартиру этого собственника затопил сосед сверху. К пострадавшему пришли представители управляющей компании, чтобы засвидетельствовать ущерб, и обнаружили несогласованную перепланировку. Велели устранить ее или согласовать. Он отказался. Информация об этом дошла до соседа сверху, из чьей квартиры произошла утечка воды. Тот смекнул, что может избежать выплаты ущерба или существенно снизить ее, если донесет до надзорных органов, что у соседа снизу «неправильная планировка квартиры».
Предполагаемый виновник затопления так и сделал. К собственнику затопленной квартиры с оригинальным дизайнерским решением пришли с официальным визитом сотрудники МЖИ и вынесли предписание: вернуть планировку в первоначальный вид. Это требовало серьезного ремонта на весьма круглую сумму. Бывший клиент дизайнера Ольги не без подсказки своего юриста решил все расходы переложить на нее: дескать, спец по интерьерам виновата, перестаралась с дизайном, не соблюдая нормы действующего законодательства.
В пользу такого вердикта свидетельствовали и документы, собственноручно подписанные Ольгой: планировочное решение, авторский и технический надзоры за ремонтом.
В итоге был довольно долгий судебный процесс. Я в нем принимала участие в качестве свидетеля. Представленная мной суду (нотариально заверенная) переписка по WhatsApp с собственником квартиры помогла уличить его в лукавстве и тем самым спасти карман и профессиональную репутацию дизайнера Ольги.
Все дизайн-проекты собраны в одном месте
Квартирный дизайн или перепланировка: лучше заранее проконсультироваться у юриста
По действующему российскому законодательству ответственность за нарушение норм перепланировки жилого помещения по умолчанию несет собственник этого помещения. Но уже создана масса прецедентов, когда значительная часть вины за незаконную перепланировку, а следовательно и связанных с ней денежных трат на возвратный ремонт, возлагается судом на плечи дизайнера интерьера, который не захотел или не сумел вовремя проявить правовую грамотность и принципиальность.
Я часто получаю запросы от специалистов по интерьерам с просьбой вынести экспертное заключение: нуждается то или иное дизайнерское решение в согласовании как перепланировка. В большинстве случаев мне предлагают оценить вполне взвешенные и обоснованные варианты изменения интерьера. Но бывают и такие решения, которые идут вразрез с действующими нормами, а потому не имеют шансов на согласование в МЖИ. В этом случае я разъясняю, как можно желаемое привести в максимальное соответствие с требуемым. Если необходимо, то вступаю в диалог с самими собственниками квартир.
Многие из них вполне адекватно воспринимают мои рекомендации и следуют им. Те же, кто предпочитает «упорствовать в грехе» перед законом, подвергают себя рискам конфликтов с соседями и властями, затяжных судебных процессов, немалых трат денег, времени, нервов. Как правило, риски эти реализуются уже в течение нескольких лет после неправильно проведенной перепланировки.
